Art. 244 Quater W (CIOP) : Crédit d’impôt pour l’investissement immobilier outre-mer

Le dispositif 244 Quater W ou CIOP, Crédit d’Impôt sur les Opérations en Capital, régi par l’Article 244 Quater W du CGI, est un dispositif fiscal particulièrement intéressant pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Visant à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf dans les Départements et Régions d’Outre-Mer, le Crédit d’impôt pour investissements Productifs Outre-mer est une opportunité pour les investisseurs désirant se positionner sur le marché immobilier neuf des territoires ultramarins, notamment en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte, et Saint-Martin. 

Introduction au dispositif 244 Quater W (CIOP)

Le dispositif 244 Quater W ou Crédit d’Impôt sur les Opérations en Capital (CIOP) se distingue comme un outil fiscal puissant destiné aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), encourageant l’investissement dans l’immobilier neuf outre-mer. Contrairement aux déductions fiscales offertes par le dispositif Girardin IS, le dispositif 244 Quater W (CIOP) accorde un crédit d’impôt direct de 35% calculé sur la base défiscalisable de l’investissement. Cette base est déterminée par la superficie habitable du bien immobilier additionnée de sa varangue (dans la limite de 14 m²) et multipliée par le coût au mètre carré fixé annuellement par décret, qui est de 3 139 € HT pour l’année 2024.

Critères d’éligibilité au dispositif 244 Quater W et investissements concernés

Pour bénéficier du dispositif 244 Quater W (CIOP), les entreprises doivent être soumises à l’IS et opérer dans la région où se situe l’investissement immobilier. Les nouvelles entreprises établies spécifiquement pour l’achat de logements locatifs outre-mer sous le régime du CIOP sont bien sûr éligibles.

Ce mécanisme est spécifiquement adapté à l’acquisition de biens immobiliers en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou la construction de propriétés neuves destinées à la location principale. Une attention particulière est portée aux projets nécessitant une approbation préalable pour les investissements dépassant un million d’euros.

Versement du crédit d’impôt (CIOP)

Le versement du crédit d’impôt se réalise en trois étapes clés :

• 70% lors de l’achèvement des fondations de l’immeuble, marquant le fait générateur du crédit d’impôt.
• 20% au moment de la mise hors d’eau de l’immeuble.
• 10% lors de la livraison de l’immeuble.

Amortissement immobilier et gain d’IS

L’entreprise bénéficiera également de l’amortissement du bien immobilier, en moyenne sur 30 ans, représentant une charge annuelle de 3,33%. Cela génère un gain sur l’Impôt sur les Sociétés, particulièrement avantageux dans le cadre d’une intégration fiscale.

Les nouveaux programmes 244 Quater W (CIOP)

Montage juridique recommandé pour le dispositif 244 Quater W (CIOP)

Pour optimiser les avantages du dispositif 244 Quater W ou CIOP, il est conseillé de créer une société interposée, telle qu’une SCI à l’IS ou une SARL, domiciliée et immatriculée dans un département ultramarin, qui sera propriétaire du bien et optera pour le crédit d’impôt. Cette structure doit s’engager à louer le bien pendant au moins 5 ans, tout en respectant des conditions spécifiques de loyer et de ressources des locataires, avec un investissement possible jusqu’à 1 million d’euros par société interposée.

Procédure de mise en œuvre pour les sociétés à l’IS

1. Création d’une entité à l’IS: Initiez votre projet par la formation d’une société à l’IS dans le DOM concerné. Cette étape établit la base légale et fiscale pour l’investissement.
2. Réalisation de l’investissement: Avec l’entité juridique établie, procédez à l’investissement conformément aux directives de l’Art. 244 Quater W du CGI, en veillant à respecter les critères d’éligibilité au CIOP.
3. Déclaration et remboursement du CIOP: Après finalisation de l’investissement, la société doit déclarer l’opération via la liasse fiscale en optant pour le Crédit d’Impôt sur les Opérations en Capital (CIOP). La demande de remboursement est ensuite déposée, avec un suivi rigoureux pour garantir le respect des délais administratifs.
4. Encaissement du crédit d’impôt: Le processus se conclut par la réception du crédit d’impôt, typiquement entre 7 et 9 mois après la clôture des comptes, marquant l’achèvement financier de l’investissement en 244 Quater W.

Options de bénéfice du CIOP

• Régime mère/fille : Le crédit d’impôt, appliqué à la société interposée (IS), peut être transféré à la société mère (IS) sous forme de dividendes ou de remboursements de compte courant, facilitant ainsi une remontée en trésorerie.
• Intégration fiscale : Le crédit d’impôt peut être directement imputé sur l’IS à payer. Si le montant du crédit d’impôt excède l’IS dû, l’excédent sera restitué par l’administration fiscale.

Conditions à respecter pour bénéficier du dispositif 244 Quater W (CIOP)

Pour maintenir l’éligibilité au CIOP, plusieurs conditions de l’Art. 244 Quater W du CGI doivent être observées :

• La location du bien doit commencer dans les 12 mois suivant la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT).
• Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret (200 € par mètre carré par mois en 2024).
• Les ressources des locataires doivent respecter des plafonds spécifiques, par exemple 67 605 € pour un couple sans enfant, ajustés en fonction de la composition familiale.
• La société bénéficiaire du CIOP doit suivre une procédure déclarative détaillée garantissant ainsi l’éligibilité et le maintien des avantages fiscaux offerts par le dispositif.
• La société propriétaire est tenue de déposer ses comptes annuellement sous peine de remise en cause du crédit d’impôt.

Une opportunité fiscale notable et quelques limites

Le dispositif 244 Quater W (CIOP) offre aux entreprises à l’IS une opportunité fiscale significative pour investir dans l’immobilier neuf outre-mer, avec des avantages tangibles tels qu’un crédit d’impôt attractif et la possibilité d’amortissement.

• Avantages fiscaux importants du CIOP : Le dispositif 244 Quater W ou CIOP se caractérise par un avantage fiscal conséquent, permettant aux investisseurs de bénéficier d’un crédit d’impôt qui atteint 35 % du montant investi dans le secteur immobilier des territoires ultramarins.
• Nécessité d’une structure dédiée : Pour tirer au mieux parti de l’Art. 244 Quater W, la création d’une structure juridique soumise à l’Impôt sur les Sociétés s’avère souvent indispensable. Cette démarche implique une adhésion stricte aux normes fiscales et comptables spécifiques, ainsi que la collaboration avec des professionnels de la comptabilité familiers avec ces opérations spécialisées.
• Focus sur l’investissement locatif : Au cœur du dispositif 244 Quater W se trouve l’investissement immobilier locatif outre-mer. Cela souligne l’importance de critères tels que le choix stratégique de l’emplacement, l’évaluation du rapport qualité-prix et l’analyse de la viabilité locative pour assurer la réussite de l’investissement.
• Sélection rigoureuse des programmes immobiliers : Bien que l’Art. 244 Quater W puisse s’appliquer à tous les projets immobiliers neufs situés outre-mer, il est crucial de considérer le plafond fixé par mètre carré pour déterminer la base éligible au crédit d’impôt (CIOP). Cette contrainte signifie que tous les programmes immobiliers ne présentent pas le même niveau d’optimisation pour bénéficier de ce dispositif fiscal, nécessitant ainsi une sélection minutieuse des investissements.