Girardin IS : défiscalisation outre-mer pour les sociétés à l’IS

Le dispositif Girardin IS, spécifiquement conçu pour les investissements immobiliers en Outre-mer, propose aux sociétés une opportunité unique de réduction de l’impôt sur les sociétés par l’acquisition de biens immobiliers neufs ou en VEFA. Destiné principalement aux PME et TPE, ce mécanisme encourage le développement des départements et territoires d’Outre-mer en offrant une déduction intégrale du coût d’acquisition du bien immobilier destiné à la location du résultat imposable de l’entreprise.

Définition du dispositif Girardin IS immobilier

Le Girardin IS offre aux sociétés la possibilité de déduire de leur résultat imposable 100% du montant de l’investissement immobilier outre-mer. Ainsi, le Girardin IS offre une réduction substantielle de l’impôt sur les sociétés, potentiellement jusqu’à 25% de la valeur de l’investissement. L’avantage fiscal peut être assimilé à un déficit fiscal, applicable au résultat imposable de l’année d’acquisition et reportable indéfiniment, permettant ainsi à l’entreprise d’utiliser son IS pour capitaliser sur l’immobilier.

Elle permet aussi un amortissement du bien immobilier selon les conditions de droit commun, à hauteur de 4 % sur 25 ans. Toutes les charges, y compris les intérêts d’emprunts si l’entreprise finance l’acquisition par emprunt, sont déductibles du résultat. Cette déduction extra-comptable n’affecte pas les écritures comptables de la société, facilitant ainsi la distribution de dividendes ou l’obtention de crédits.

Pourquoi choisir la défiscalisation Girardin IS ?

• Réduction immédiate de l’IS : L’avantage fiscal offre une réduction ou une annulation de l’impôt sur les sociétés dès l’année d’acquisition.
• Construction de patrimoine : L’entreprise peut ainsi développer un patrimoine immobilier durable avec des avantages fiscaux significatifs.
• Flexibilité dinvestissement : Le choix parmi trois méthodes d’investissement permet d’adapter la stratégie fiscale aux besoins spécifiques de l’entreprise.
• Déduction extra-comptable : Le coût de l’investissement est déductible sans impact sur les écritures comptables de la société, facilitant ainsi la gestion financière.

Conditions de déductibilité et engagement locatif

Pour garantir l’éligibilité à la défiscalisation Girardin IS, l’entreprise doit s’assurer de respecter ces conditions :

• Choix de l’investissement : Le bien doit être neuf, situé en Outre-mer, et destiné à la location sous conditions spécifiques de loyers et de ressources des locataires.
• Durée d’engagement : La mise en location du bien doit être effective pour une durée minimale de six ans, avec un engagement de conservation des titres pour au moins cinq ans en cas de souscription au capital.
• Assiette de défiscalisation : Pour 2024, le montant déductible est ajusté en fonction des frais d’acquisition et des aides publiques, avec un plafond de 3 139 € HT par mètre carré pour les territoires non assujettis à la TVA et de 3 405,815 € TTC pour ceux soumis à la TVA locale.
• Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires : les loyers et ressources des locataires doivent respecter des plafonds ajustés annuellement par décret.

Les nouveaux programmes Girardin IS

Mise en œuvre du Girardin IS

Pour mettre en œuvre une stratégie de défiscalisation via la Girardin IS, les entreprises peuvent choisir entre plusieurs méthodes d’investissement :

1. L’acquisition directe : Où l’entreprise acquiert directement le bien immobilier, bénéficiant de la défiscalisation dès l’achèvement des fondations avec une obligation de location de cinq ans.
2. La souscription au capital d’une société IS : Implique une défiscalisation dès la souscription au capital d’une société fille, avec l’acquisition du bien devant se réaliser dans les délais spécifiés.

Le dispositif Giradin IS (Art. 217 undecies du CGI) se différencie du Crédit d’impôt pour investissements productifs outre-mer ou CIOP (Art. 244 Quater W du CGI) :

L’investissement indirect via l’Art. 244 Quater W du CGI : Ce dispositif fiscal, spécialement conçue pour les entreprises exerçant leur activité en Outre-mer est une alternative à la déduction directe du Girardin IS. Ainsi, le dispositif 244 Quater W permet d’obtenir un crédit d’impôt (CIOP) calculé sur le coût de revient de l’investissement et s’appliquant à l’exercice fiscal au cours duquel l’investissement est réalisé.

Potentiel fiscal et considérations pratiques

Le dispositif Girardin IS se distingue comme une voie privilégiée pour les entreprises assujetties à l’impôt sur les sociétés, leur offrant une réduction fiscale avantageuse à travers l’investissement dans l’immobilier neuf en Outre-mer. Cette stratégie présente des bénéfices fiscaux indéniables, notamment une déduction intégrale du montant de l’investissement du résultat imposable de l’entreprise, ainsi que des possibilités d’amortissement conformément au droit commun.

Avantages fiscaux significatifs du Girardin IS

• Réduction fiscale directe : Le Girardin IS permet une déduction fiscale substantielle, offrant aux entreprises une occasion de minimiser leur impôt sur les sociétés tout en contribuant au développement des territoires ultramarins.
• Amortissement et déduction des charges : Outre la déduction de l’investissement, le dispositif autorise l’amortissement du bien à un taux habituel de 4% sur 25 ans, ainsi que la déduction des charges opérationnelles et des intérêts d’emprunts, maximisant ainsi les avantages fiscaux.

Exigences structurelles professionnelle

• Structure juridique adéquate : L’efficacité du Girardin IS nécessite souvent la création ou l’adaptation d’une entité juridique dédiée, soulignant l’importance d’une conformité rigoureuse aux normes fiscales et comptables.
• Partenariat avec des experts : La complexité du dispositif exige l’accompagnement par des professionnels spécialisés en fiscalité et investissement immobilier, pour une mise en œuvre optimale et conforme aux régulations.

Concentration sur l’investissement locatif

• Critères d’investissement cruciaux : Le succès du Girardin IS repose sur des choix stratégiques tels que la sélection de l’emplacement, l’évaluation du rapport qualité-prix, et l’analyse de la rentabilité locative, essentiels à la viabilité à long terme de l’investissement.

Sélection méticuleuse des biens immobiliers

• Optimisation et conformité des projets : Bien que le Girardin IS soit applicable à une large gamme de projets immobiliers neufs en Outre-mer, la déduction fiscale est conditionnée par le respect des plafonds par mètre carré, nécessitant ainsi une sélection minutieuse pour maximiser l’optimisation fiscale.